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受疫情影響能否減免房租？ 受訪法官表示：需要結合客觀實際情況進行認定 民法典學堂 受疫情影響，一些商鋪無法正常營業，租金還需要全額支付嗎？記者查閱中國裁判文書網發現，去年疫情期間，廣州法院受理了多起因疫情引發的租賃合同糾紛案件。其中，有的是承租人起訴到法院要求減免租金，有的是出租人起訴要求足額支付拖欠的租金。 民法典為涉疫租賃糾紛問題的解決提供了法律依據。受訪法官表示，受疫情影響能否減免房屋租金，不能一概而論，需要具體到房屋租賃個案中來分析，結合具體的客觀實際情況進行認定。 文/廣州日報全媒體記者章程 通訊員王彥蘊、梁艷華 一公司以疫情為由拖欠房租被告上法庭 A公司租賃陳某商鋪用于辦公使用，但從去年2月1日至去年7月5日搬走時，A公司一直拖欠租金，僅在去年4月底支付了半個月的租金。雙方協商無果，陳某為此告上法庭，要求A公司足額支付拖欠的租金等。 面對原告的起訴，A公司辯稱，公司因疫情影響遇到重大困難，而疫情是不可預料的，房東應免收去年2月的租金，減半收取去年3月以及去年4月的租金。 越秀法院一審后判決，A公司應將去年2月1日起至去年7月5日的租金一次性支付給房東陳某。其中，去年2月以及去年3月的租金減半支付，去年4月1日起至去年7月5日的租金足額支付。 一審宣判后，A公司不服提起上訴。廣州中院二審后判決駁回上訴，維持原判。二審法院指出，雖然疫情對A公司使用房屋產生影響，但并不足以導致其合同履行不能或合同目的無法實現，且A公司也沒有提供證據證明疫情對其使用涉案房屋產生實質影響。 適用“減免租金”需滿足一定條件 疫情導致租賃合同履行困難，非惡意違約的風險有所增加。那么，疫情影響下，租金怎么交，能否減免？ 去年2月，廣東省人民政府發布了關于應對新冠肺炎疫情支持企業復工復產的若干政策措施，該文件第九條規定，國有資產類經營用房對因受疫情影響較大不能正常經營的民營承租企業，免收第一個月租金，減半收取第二、第三個月租金；鼓勵其他物業持有人根據實際情況，適當減免租金。 越秀法院法官介紹，根據上述文件精神，能直接適用減免租金規定的租賃合同要滿足以下條件：一、承租人是民營企業；二、出租物業是國有資產類用房；三、出租標的是經營性房屋且經營行為受疫情影響較大。 在法律上，如何認定“經營性房屋”？法官指出，經營性房屋是指與居住用房相區別的，用于從事商業、工業、旅游、辦公等營利性活動的房屋，這類房屋使用目的和性質與居住房屋差異較大。 “受疫情影響較大”主要體現在經營活動嚴重受限上。從類型上看，經營性房屋租賃用途較廣，如教育培訓機構、公寓式酒店、專業批發市場等，防控措施要求嚴格限制人員貨物流動，這類措施對以人員聚集和貨物交易為主的商鋪造成較大影響。其次，經營者資金緊張，周轉不及時，導致難以繼續經營。 租賃雙方遵循公平原則平等協商 受訪法官指出，在經營性房屋租賃市場中，非國有經濟比重大，且大部分無法直接享受國有企業疫情期間的優惠減免政策，平等主體之間是否減免租金和減免的比例，主要還是通過平等協商的方式解決。我國民法典對此也提供了法律依據。 民法典第六條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。 民法典第一百八十條規定，因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。 民法典第五百九十條規定，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。 新冠肺炎疫情這一突發公共衛生事件，對于因此不能履行合同的當事人來說，屬于不能預見、不能避免且不能克服的不可抗力。但是，因不可抗力部分或全部免除責任的，還需承租人舉證證明疫情對經營業務的影響。 (責任編輯：Doctor001) |
